İpotekada olan evi satmaq mümkündürmü? – Vəkildən AÇIQLAMA

İpoteka ilə alınan və ya sonradan kredit öhdəliyinin təminatı kimi banka girov qoyulan mənzilin satılıb-satıla bilməməsi vətəndaşlarda tez-tez sual doğuran məsələlərdəndir. Bir çoxları düşünür ki, ev bankın ipotekasında olduğu müddətdə onun satışına ümumiyyətlə icazə verilmir. Halbuki qanunvericilikdə müəyyən şərtlər daxilində ipoteka predmetinin satılması mümkündür.

Vəkil Şirəli Pirəliyev Citypost.az-a açıqlamasında bildirib ki, ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın satılması məsələsi əsas öhdəliyin, yəni banka olan borcun necə təmin ediləcəyindən asılıdır. Onun sözlərinə görə, ipoteka predmetinin satışından əldə ediləcək vəsait əsas öhdəlik üzrə borcun ödənilməsinə kifayət edirsə, müvafiq prosedura əməl edilməklə həmin əmlakın satılması mümkündür.

“İpoteka haqqında” qanunvericiliyin mahiyyətinə görə, ipoteka predmeti ilə bağlı əməliyyat aparılarkən bankın təmin olunmuş tələbi nəzərə alınmalıdır. Burada əsas məqsəd həm əmlak sahibinin əmlak üzərində sərəncam vermək imkanını, həm də bankın kreditor kimi hüquqlarını qorumaqdır. İpoteka hüququ daşınmaz əmlak üzərində dövlət qeydiyyatına alınır və ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın mülkiyyətçisinin dəyişməsi öz-özlüyündə ipoteka hüququnu aradan qaldırmır.

Vəkilin sözlərinə görə, bu səbəbdən ipotekada olan evin satışı adi mənzilin alqı-satqısından fərqlənir. Əmlak sahibi əvvəlcə banka müraciət edərək əsas öhdəlik üzrə qalıq borc haqqında məlumat və müvafiq arayış əldə etməlidir. Daha sonra satışın rəsmiləşdirilməsi zamanı ipoteka ilə bağlı öhdəliyin necə icra olunacağı da nəzərə alınmalıdır.

“İpotekada olan evi satmaq istəyən şəxs əvvəlcə bankda əsas öhdəliyin, yəni qalıq kredit borcunun nə qədər olduğunu dəqiqləşdirməlidir. Bununla bağlı bankdan müvafiq arayış alınaraq notariusa təqdim olunur. Satış zamanı əldə ediləcək vəsaitin bank qarşısında olan borcun ödənilməsinə yönəldilməsi təmin edilməlidir. Borc ödənildikdən sonra qalan vəsait satıcıya çatır”, – deyə Şirəli Pirəliyev bildirib.

Məsələn, vətəndaşın ipoteka üzrə banka 80 min manat borcu qalıbsa və ev 130 min manata satılırsa, satışdan əldə olunan məbləğin qanun və tərəflərin razılaşmasına uyğun şəkildə bölüşdürülməsi həyata keçirilir. Bank qarşısındakı əsas öhdəlik və qanunla nəzərdə tutulan digər xərclər ödənildikdən sonra qalan məbləğ əmlak sahibinə çata bilər. Mülki Məcəllənin 319.6-cı maddəsində də göstərilir ki, ipoteka predmetinin satışından əldə olunan məbləğ kreditorun tələbinin ödənilməsinə kifayət etmədikdə, müəyyən hallarda çatışmayan məbləğ borclunun digər əmlakı hesabına tələb oluna bilər. Əksinə, satışdan əldə olunan məbləğ kreditorun tələbindən artıq olarsa, artıq hissə ipoteka verənə qaytarılmalıdır.

Burada mühüm məqamlardan biri də ondan ibarətdir ki, evin ipotekada olması onun avtomatik olaraq sərbəst şəkildə satıla biləcəyi anlamına gəlmir. Əksinə, ipoteka hüququ bankın həmin əmlak üzərində təminat hüququ yaratdığı üçün satış prosesi müəyyən hüquqi prosedurlar çərçivəsində həyata keçirilməlidir. İpoteka müqaviləsində də tərəflərin hüquq və vəzifələri, ipoteka predmetinin satılması və satışdan əldə olunacaq gəlirlərin bölüşdürülməsi ilə bağlı müddəalar nəzərdə tutula bilər.

Vəkil diqqətə çatdırıb ki, əmlakın sadəcə mülkiyyətçisinin dəyişməsi ipotekanı avtomatik olaraq ləğv etmir. Mülki Məcəllənin 274.1-ci maddəsinə əsasən, ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın mülkiyyətçisinin dəyişməsi ipoteka hüququnu dəyişdirmir. Buna görə də alıcı üçün də əmlakın ipoteka statusunun necə həll ediləcəyi mühüm əhəmiyyət daşıyır.

Bu səbəbdən alıcı da belə əmlakı əldə etməzdən əvvəl ipotekanın hansı qaydada ləğv ediləcəyini, banka olan borcun necə bağlanacağını və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ipotekanın statusunun necə dəyişdiriləcəyini aydınlaşdırmalıdır. Daşınmaz əmlakın ipotekası dövlət reyestrində qeydiyyata alındığından, əməliyyat zamanı həmin qeyd və ipoteka ilə bağlı hüquqi məhdudiyyətlər nəzərə alınır.

Həmçinin oxuyun

SEVGİ VƏ HƏYATIN MÜQƏDDƏSLİYİ  

Məcburi Sevginin Qurbanları…

MEYXANAYA “YOX!” DEMƏYİN VAXTIDIR!  

Şahin Qurbanovdan xəbər var...  

Şirəli Pirəliyev qeyd edib ki, bu prosesdə notariusun rolu da xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Notariat qaydaları daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı sənədlərin və müvafiq hüquqların yoxlanılmasını nəzərdə tutur. Həmçinin müəyyən hallarda satışdan əldə edilən vəsaitin notariusun depozit hesabı vasitəsilə ödənilməsi mexanizmi tətbiq oluna bilər. İpoteka predmetinin satışından əldə olunan gəlirin bölüşdürülməsi isə qanunvericiliyə uyğun həyata keçirilməlidir.

Digər tərəfdən, ipotekada olan evin satışından əldə ediləcək məbləğ banka olan borcu tam bağlamağa çatmırsa, məsələ daha mürəkkəb xarakter alır. Mülki Məcəllənin 319.6-cı maddəsinə görə, satışdan əldə edilən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli olmadıqda, müqavilədə başqa qayda nəzərdə tutulmayıbsa, kreditor çatışmayan məbləği borclunun digər əmlakından tələb edə bilər. Yəni “evi satdım, deməli kredit borcum avtomatik bağlandı” yanaşması düzgün deyil.

Vəkil həmçinin vətəndaşlara belə əməliyyatlarda ilkin olaraq bankla və notariusla bütün şərtləri dəqiqləşdirməyi tövsiyə edib. Çünki konkret satışın necə rəsmiləşdirilməsi ipoteka müqaviləsinin şərtlərindən, qalıq borcun məbləğindən, satış qiymətindən, əmlak üzərində digər yüklülüklərin olub-olmamasından və tərəflər arasında əldə edilən razılaşmadan asılı ola bilər.

“Əsas məsələ odur ki, satışdan əvvəl tərəflər arasında pulun hansı qaydada ödəniləcəyi dəqiq müəyyənləşdirilsin. Bank qarşısında borc olduğu halda satıcının əldə etdiyi vəsaiti əvvəlcə öz hesabına götürməsi və daha sonra borcu ödəyəcəyini bildirməsi riskli yanaşmadır. Hüquqi mexanizmin əsas məqsədi satış məbləğindən bankın təmin edilmiş tələbinin ödənilməsini təmin etmək, bundan sonra qalan vəsaiti satıcıya çatdırmaqdır”, – deyə hüquqşünas vurğulayıb.

Onun sözlərinə görə, alıcı üçün də əsas məsələlərdən biri ödənişin təhlükəsizliyidir. Alıcı əmlakın ipotekada olduğunu bilirsə, müqavilə bağlanmazdan əvvəl bankın tələbinin hansı məbləğdə olduğunu və həmin borcun satış nəticəsində necə bağlanacağını bilməlidir. Əks halda tərəflər arasında sonradan mübahisə yarana bilər.

Beləliklə, ipotekada olan evin satılması prinsip etibarilə mümkündür, lakin bu, adi alqı-satqı kimi sərbəst şəkildə həyata keçirilən əməliyyat deyil. Bankın təminat hüququ, qalıq kredit borcu, satışdan əldə ediləcək vəsaitin bölüşdürülməsi, notariat prosedurları və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ipoteka qeydinin vəziyyəti nəzərə alınmalıdır. Əgər satış məbləği bank qarşısındakı borcu və qanuni ödənişləri qarşıladıqdan sonra artıq vəsait yaradırsa, həmin qalıq məbləğ qanunvericiliyə uyğun olaraq əmlak sahibinə çata bilər. Əgər satış qiyməti borcu tam bağlamağa kifayət etmirsə, isə qalan borcun taleyi ayrıca müəyyənləşdirilməlidir

Əli