Evin çıxarışı varsa, heç kim onu əlinizdən ala bilməz? – Hüquqşünaslardan AÇIQLAMA

“Evin çıxarışı var, deməli, heç kim həmin əmlaka iddia edə bilməz və onu əlimdən ala bilməz”. Daşınmaz əmlakla bağlı ən çox səsləndirilən fikirlərdən biri məhz budur. Həqiqətən də daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiq edən əsas sənədlərdən biridir. Lakin çıxarışın mövcudluğu həmin qeydiyyatın heç bir halda mübahisələndirilə bilməyəcəyi anlamına gəlmir.

Citypost.az xəbər verir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanunvericiliyə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquqlar müəyyən hallarda məhkəmə qaydasında mübahisələndirilə bilər. Mülki Məcəllənin 149.2-ci maddəsində də daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatının əsassız olduğu və ya düzgün aparılmış qeydiyyatın sonradan əsassız çıxarıldığı və ya dəyişdirildiyi hallarda, hüquqlarına toxunulmuş şəxsin qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi barədə iddia qaldıra bilməsi nəzərdə tutulur.

Hüquqşünasların sözlərinə görə, buna görə də daşınmaz əmlak alarkən yalnız satıcının “çıxarış var” deməsi ilə kifayətlənmək düzgün deyil. Əmlakın dövlət reyestrində kimin adına qeydiyyatda olması ilə yanaşı, həmin hüququn hansı sənəd və hüquqi əsas əsasında yarandığını, əmlak üzərində hər hansı məhdudiyyət və ya yüklülüyün olub-olmadığını da araşdırmaq vacibdir.Məsələn, sonradan məlum ola bilər ki, daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üçün təqdim edilmiş sənədlərdə qanun pozuntusu olub, hüququ yaradan əsas sənəd etibarsızdır və ya qeydiyyat zamanı başqa şəxsin hüquqları nəzərə alınmayıb. Belə vəziyyətdə çıxarışın mövcudluğu məsələnin avtomatik olaraq bağlanması demək deyil. Qanun belə hallarda hüququ pozulan şəxsin məhkəməyə müraciət etmək imkanını nəzərdə tutur.

Burada vacib məqam odur ki, “çıxarışım var, deməli, əmlakla bağlı heç bir risk yoxdur” yanaşması ilə “çıxarış heç bir hüquqi əhəmiyyət daşımır” fikri də eyni dərəcədə yanlışdır. Dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka digər hüquqlar əldə edən şəxslərin hüquqları qanunla müdafiə olunur. Mülki Məcəllənin 148.2-ci maddəsi də reyestrdəki qeydə əsaslanaraq hüquq əldə edən şəxslərin hüquqlarının müdafiə edilməli olduğunu müəyyən edir. Yəni çıxarış həm mülkiyyətçinin hüququnu təsdiqləyən mühüm hüquqi təminatdır, həm də həmin hüququn yaranma əsaslarının əhəmiyyətini aradan qaldırmır. Əmlakın hüquqi tarixçəsi nə qədər şəffaf və sənədlər bir-birini nə qədər düzgün tamamlayırsa, gələcəkdə mübahisə riski də bir o qədər az olur.

Xüsusilə mənzil və ya həyət evi alarkən əmlakın yalnız hazırkı sahibinin adına qeydiyyatda olub-olmamasına deyil, onun əvvəlki sahiblik tarixçəsinə də diqqət yetirmək mümkündür. Əmlakın əvvəlki alqı-satqı, bağışlama, vərəsəlik və ya digər hüquqi əsaslarla kimdən kimə keçdiyi müəyyən hallarda sonrakı mübahisələrin araşdırılması baxımından əhəmiyyət daşıya bilər.Bundan başqa, əmlakın üzərində ipoteka, həbs və digər yüklülüklərin olub-olmaması da alıcı üçün mühüm məsələdir. Qanunvericilik daşınmaz əmlakın təsviri, dövlət qeydiyyatına alınmış hüquqlar və onların məhdudlaşdırılması və ya yüklülüyü barədə məlumatların dövlət reyestrində əks olunmasını nəzərdə tutur. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam hüququnun həyata keçirilməsi zamanı da müvafiq hüquqi yoxlamalar aparılır. Məsələnin digər tərəfi isə çıxarışın saxta olması və ya saxta sənədlər əsasında əldə edilməsi ehtimalıdır. Belə bir halın müəyyən edilməsi artıq sadəcə “əmlakla bağlı mübahisə” məsələsi kimi qiymətləndirilməyə bilər. Konkret vəziyyətdən asılı olaraq həm qeydiyyatın hüquqi əsası, həm təqdim edilmiş sənədlər, həm də həmin sənədlərin əldə olunması və istifadəsi ilə bağlı digər hüquqi məsələlər araşdırıla bilər. Ona görə də daşınmaz əmlak alıcısının əsas məqsədi yalnız “çıxarış varmı?” sualına cavab tapmaq olmamalıdır. Daha düzgün yanaşma “bu çıxarış hansı hüquqi əsasla verilib və əmlakın hüquqi vəziyyəti necədir?” sualını da araşdırmaqdır.Məsələn, satıcı sizə çıxarışı təqdim etdikdə onun məlumatlarının əmlakın faktiki vəziyyəti ilə uyğunluğuna, mülkiyyətçinin kimliyinə, əmlakın ünvan və texniki göstəricilərinə, habelə mövcud yüklülüklərə diqqət yetirmək vacibdir. Çünki sənəddə göstərilən məlumatlarla faktiki vəziyyət arasında uyğunsuzluq gələcəkdə əlavə hüquqi problemlər yarada bilər.

Həmçinin oxuyun

SEVGİ VƏ HƏYATIN MÜQƏDDƏSLİYİ  

Məcburi Sevginin Qurbanları…

MEYXANAYA “YOX!” DEMƏYİN VAXTIDIR!  

Şahin Qurbanovdan xəbər var...  

Hüquqşünaslar bildirirlər ki, xüsusilə böyük məbləğdə daşınmaz əmlak alqı-satqısı zamanı sənədlərin peşəkar şəkildə yoxlanılması sonradan yarana biləcək uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələrinin qarşısının alınmasına kömək edə bilər. Alıcı əmlakı əldə etməzdən əvvəl onun hüquqi vəziyyətini araşdırmaqla, gələcəkdə üçüncü şəxslərin iddiaları və ya qeydiyyatla bağlı problemlərlə qarşılaşmaq riskini daha yaxşı qiymətləndirə bilər.

Burada bir məsələni də unutmaq olmaz: hansısa şəxsin “mənim bu evdə payım var” deməsi avtomatik olaraq çıxarış sahibinin mülkiyyət hüququnun ləğv edilməsi demək deyil. Belə iddianın hüquqi əsası, iddiaçının həmin əmlaka hansı hüququnun olduğu və qeydiyyatın hansı səbəbdən mübahisələndirildiyi ayrıca sübut edilməli və məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməlidir. Daşınmaz əmlak üzərində qeydiyyata alınmış hüquqlarla bağlı mübahisələr məhkəmə qaydasında həll edilir.Deməli, “çıxarışım var, heç kim onu əlimdən ala bilməz” fikrini tamamilə doğru hesab etmək olmaz. Daha dəqiq ifadə belədir: çıxarış mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiqləyən çox mühüm sənəddir və mülkiyyətçinin hüququ üçün ciddi hüquqi təminat yaradır. Lakin qeydiyyatın əsassız olduğu və ya qanun pozuntusu ilə aparıldığı müəyyən edilərsə, qanunla müəyyən edilmiş qaydada həmin qeydiyyat məhkəmədə mübahisələndirilə bilər.

Bu səbəbdən daşınmaz əmlak alarkən əsas diqqət yalnız çıxarışın mövcudluğuna deyil, həmin çıxarışın arxasında dayanan hüquqi tarixçəyə yönəldilməlidir. Əmlakın kimdən alındığı, əvvəlki sahibinin hüququnun hansı sənədə əsaslandığı, qeydiyyatın necə aparıldığı və əmlak üzərində hər hansı məhdudiyyətin olub-olmaması əvvəlcədən araşdırılmalıdır.Başqa sözlə, daşınmaz əmlak məsələsində bəzən ən vacib sual “çıxarış varmı?” yox, “çıxarış hansı hüquqi əsasla verilib?” sualıdır. Bu məqamı nəzərə almaq xüsusilə ev və ya mənzil alarkən gələcəkdə yarana biləcək hüquqi risklərin vaxtında müəyyənləşdirilməsi baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır.

Yeganə